Immobilien-Kaufpreise in Köln

Vor allem Umstände wie steigende Zinsen und Baukosten sowie eine anhaltend hohe Inflation prägten den Kölner Immobilienmarkt im Jahr 2023. Die Nachfrage und damit auch die Kaufpreise von Immobilien sanken. Damit sank auch die Zahl der Grundstückskäufe auf ein Rekordtief. Dies geht aus dem Grundstücksmarktbericht 2024 der Stadt Köln hervor.

Zudem gab es eine allgemeine Verunsicherung der Beteiligten am Kölner Immobilienmarkt aufgrund der veränderten wirtschaftlichen und weltpolitischen Rahmenbedingungen, was die Nachfrage nach Immobilien ebenfalls deutlich dämpfte. Betroffen vom Rückgang der Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr sind fast alle Teilmärkte des Immobilienmarktes.

Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen gesunken

So auch im zahlenmäßig größten Teilmarkt, den Eigentumswohnungen, die mit rund 64 Prozent die Mehrheit aller Transaktionen im Bereich Wohnimmobilien ausmachen. Hier wurden im vergangenen Jahr 3.851 Kaufverträge über Wohnungs- und Teileigentum abgeschlossen, das waren 530 weniger als im Jahr 2022. Dementsprechend ging der Geldumsatz um 299 Millionen Euro auf rund 1.156 Millionen Euro zurück.

Im Jahr 2022 wurde eine gebrauchte Eigentumswohnung noch für durchschnittlich 4.520 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Im vorigen Jahr sank der Kaufpreis auf rund 4.160 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, das sind 8,3 Prozent weniger als im Vorjahr.

Bei neu gebauten Eigentumswohnungen ist der Markt fast zum Erliegen gekommen. Es gab nur noch eine leichte Preissteigerung von 5,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Lediglich 149 Neubauwohnungen wurden verkauft für einen durchschnittlichen Kaufpreis von 7.150 Euro pro Quadratmeter.

Die teuerste Eigentumswohnung der Stadt wurde im Kölner Stadtteil Altstadt/Süd verkauft, wobei der Spitzenpreis bei über 20.540 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche lag.

Im Stadtgebiet von Köln wurden im Jahr 2023 1.111 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, 66 weniger als im Jahr 2022. Im Durchschnitt kostete ein Einfamilienhaus vergangenes Jahr 667.402 Euro. Das sind 8,6 Prozent als im Vorjahr. Zu beachten ist hier, dass sich die Kaufpreise in den einzelnen Stadtteilen erheblich unterscheiden. Das teuerste Einfamilienhaus wurde im Stadtteil Müngersdorf verkauft für einen Kaufpreis von etwa 6,2 Millionen Euro. Insgesamt betrug das Kaufpreisvolumen rund 683 Millionen Euro gegenüber 803 Millionen Euro im Jahr 2022.

Auch die Anzahl verkaufter Mietwohnhäuser ist zurückgegangen. 476 Kaufverträge mit einem Kaufpreisvolumen von etwa 682 Millionen Euro wurden abgeschlossen. 2022 waren es noch 493 Verkäufe mit einem Volumen von 838 Millionen Euro. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses musste im Jahr 2022 das 27-Fache der Jahresrohmiete gezahlt werden. Im vergangenen Jahr war es nur noch die 22-fache Jahresrohmiete, ein Rückgang von fünf Jahresrohmieten.

Baulandpreise ebenfalls gesunken

Die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausbaugrundstücke im Kölner Stadtgebiet sind im vergangenen Jahr gegenüber dem Vorjahr um zehn Prozent gesunken. Für unbebaute Mehrfamilienhausbaugrundstücke sanken die Bodenrichtwerte sogar um 15 Prozent. Ebenfalls um 15 Prozent fielen die Richtwerte für Geschäfts- sowie Bürolagen, während die Werte für das produzierende Gewerbe stabil blieben.

Derzeit kosten typische baureife Grundstücke für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser durchschnittlich ca. 1.910 Euro pro Quadratmeter in guter bis sehr guter Lage. In mittlerer Lage liegt der Preis bei 950 Euro und in mäßiger Lage bei 560 Euro pro Quadratmeter. Baugrundstücke, die für den Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, liegen preislich bei 1.190 Euro pro Quadratmeter in guter Lage, 1.080 Euro pro Quadratmeter in mittlerer Lage und 850 Euro pro Quadratmeter in mäßiger Lage. Soll auf den Grundstücken Wohnungseigentum errichtet werden, liegt der Bodenwert im Durchschnitt um 50 Prozent höher. Die Immobilienrichtwerte werden von Experten aus der Kaufpreissammlung abgeleitet. Der Gutachterausschuss beschließt diese stichtagsbezogen dann als Wert in Euro pro Quadratmeter.

(Monika Eiden)

Dieser Artikel erschien in der Ausgabe DIE WIRTSCHAFT 03 / 2024