Der Wohnungs-GAU? Preise für Wohnraum steigen auch in Köln weiter

Wer in einer Großstadt nach einem neuen Platz zum Leben sucht, der hat es aktuell wahrlich nicht leicht. Besichtigungen, bei denen sich Interessierte in langen Schlangen anstellen müssen, sind keine Seltenheit. Der Wohnraum ist knapp, vor allem in den Ballungszentren. Auch in den umliegenden Städten wird das Angebot knapper. Die große Nachfrage und das geringe Angebot lassen Miet- und Kaufpreise weiter ansteigen. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht.

Wirtschaftlich ist die Ausgangsposition relativ einfach beschrieben. Dort, wo es ein großes Angebot gibt und die Nachfrage gering ist, fallen die Preise. Ist die Nachfrage groß und das Angebot gering, ziehen sie an. Letzteres ist in Deutschland momentan der Fall. Auch in den nächsten Jahren werden Mieten und Kaufpreise anziehen – da sind sich alle einig. Maßnahmen der Politik, wie die Mietpreis-Bremse, zeigen nur bedingt Wirkung. Zwar wird an vielen Orten neuer Wohnraum gebaut. Doch geht das vielen nicht schnell genug. Der Immobilienmarkt ist äußerst angespannt. In manchen Regionen, beispielsweise in München, Berlin oder Frankfurt, besteht die Sorge vor Immobilienblasen.

Deutsche Immobilien sind 11,2 Billionen wert

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist ein wichtiger Wirtschaftszweig. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung ermittelte für 2017, dass in der Immobilienwirtschaft etwa drei Millionen Menschen in Deutschland beschäftigt sind. Dies entspricht fast zehn Prozent aller Arbeitnehmer in Deutschland. 18 Prozent der Brutto-Wertschöpfungskette macht dieser Wirtschaftszweig in Deutschland aus. Über 800.000 Unternehmen sind in der Immobilienbranche tätig, dazu gehören Firmen aus der Bauwirtschaft, Verwaltung, Gebäudereinigung und natürlich dem Immobilienhandel. Ein Viertel aller deutschen Unternehmen beschäftigt sich mit der Immobilienwirtschaft. Beeindruckende Zahlen.

Noch beeindruckender ist der Vermögenswert, der im deutschen Immobilienmarkt steckt und für Stabilität und Stärke der Volkswirtschaft sorgt. Es sind 11,2 Billionen Euro – Tendenz steigend. Die etwa 82 Millionen Menschen in Deutschland leben in 41 Millionen Wohnungen. 45,5 Prozent der Bevölkerung besitzen selbst Eigentum. Die andere Hälfte lebt zur Miete. 3,9 Millionen Menschen treten als private Vermieter auf. 16 Millionen Menschen sind Selbstnutzer.

Preise in Köln für Wohnraum werden weiterhin steigen

Wer eine Bleibe hat und plant, dort auch weiterhin zu leben, der hat es gut. Wobei: selbst diejenigen, die eine haben, können nicht sicher sein, dass sie sich diese nach einer Renovierung noch leisten können. Immer wieder berichten Medien über empörte Mieter, die nach einer Renovierung der Häuser ausziehen müssen. Mieten explodieren regelrecht. Steigerungen von 200 oder 300 Prozent sind möglich.

Besonders schwer haben es diejenigen, die umziehen möchten. Der Wohnraum ist knapp. Die Preise steigen ohne Ende. Nach einer Studie des Immobilienportals „Immowelt“ werden sie bis 2020 in Köln um 22 Prozent steigen. Ein Quadratmeter Fläche kostet in Köln momentan etwa 2.950 Euro. Ende 2020 müssten Käufer mit etwa 3.600 Euro kalkulieren. Bei einer Fläche von 100 Quadratmetern müssten Käufer also 65.000 Euro mehr aufbringen als aktuell. Das Immobilienportal führt die steigenden Preise darauf zurück, „dass der Zuzug in die Ballungsräume weiter zunimmt und sich somit die Nachfrage stetig erhöht“, erklärt Ulrich Gros, Finanzchef von Immowelt. „Das Angebot an Immobilien wird dem großen Ansturm aber nicht gerecht.“

Gesteckte Ziele werden meist nicht erreicht

Es gibt allerdings noch Orte, bei denen eine größere Preissteigerung erwartet wird, zum Beispiel in München oder Nürnberg. Dort sollen bis 2020 die Quadratmeterpreise um 28 bzw. um 26 Prozent steigen. Moderate Steigerungen wird es wohl im Ruhrgebiet geben. In Dortmund und Essen sollen sie im mittleren einstelligen Bereich liegen.

Zwar wird in Köln und anderen Großstädten viel versucht, um möglichst schnell neuen Wohnraum zu schaffen. Doch werden die gesteckten Ziele oft nicht erreicht. Ende 2017 schlossen sich Vertreter der Wohnungswirtschaft mit der Stadt Köln zusammen. Dabei wurde ein sogenanntes „Wohnbündnis“ geschlossen. 6.000 neue Einheiten sollen jährlich entstehen. Das klappt allerdings nicht in der gewünschten Form, auch weil den Beteiligten bereits bei der Verabschiedung des Bündnisses klar war, dass dieses Ziel nicht sofort zu erreichen ist.

Bis 2040 könnten 1,2 Millionen Menschen in Köln leben

Dennoch: Köln braucht weitaus mehr Unterkünfte, als momentan verfügbar sind. Prognosen zeigen, dass die Stadt in den nächsten Jahren weiter wachsen wird. Nach Einschätzung des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (it.nrw) könnte die Zahl der in Köln lebenden Menschen bis 2040 auf über 1,2 Millionen steigen. Das wäre ein Bevölkerungswachstum von fast 20 Prozent. Sollte dies eintreten, ist die Stadt Köln gezwungen, groß zu denken, was die Immobilienlage in der Stadt betrifft. Neue Viertel müssten erschlossen werden. Auch in den umliegenden Städten wie Hürth oder Frechen gäbe es Bedarf, mehr Häuser zu errichten. Und innerhalb des Kölner Stadtgebiets wäre das Schlagwort: Nachverdichtung.

Doch gerade beim Thema Nachverdichtung steht die Bevölkerung den Plänen der Städtebauer oft skeptisch gegenüber. Viele Projekte verzögern sich, da Bürgerinitiativen dagegen vorgehen. Manche Projekte können gar nicht umgesetzt werden. Hierbei wird der „NIMBY-Effekt“ deutlich: „not in my backyard“. Anlieger sorgen sich um Baulärm oder einer Verschattung ihrer Immobilien. Oder sie möchten einfach nicht, dass sich an der bisherigen Situation etwas ändert.

Moderne Wohnraum-Konzepte helfen

Dabei gibt es längst moderne Konzepte, die für die Anlieger sehr angenehm sein können. Ein Beispiel aus Köln-Sülz. Bei einem Neubauprojekt befinden sich im Erdgeschoss ein Supermarkt, Ärzte und eine Kindertagesstätte. Darüber liegen zahlreiche Wohneinheiten. Für die Anlieger gibt es unterirdisch Parkplätze. Außerdem ist das Neubaugebiet direkt neben einer Kirche. Ein moderner, funktionaler Bau trifft auf denkmalgeschützte Bauwerke. Ein interessanter Stilmix. Außerdem ist ein Seniorenheim direkt vor Ort. Innerhalb eines Karrees treffen alle Generationen aufeinander. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist ebenfalls gut ausgestaltet. Die nächstgelegene große Parkanlage, der Beethovenpark, ist nur wenige Meter entfernt. Vor allem Familien mit Kindern schätzen den neu entstandenen Lebensraum.

In der Umgebung stehen weitere Gebäude, die in derselben Art und Weise aufgebaut wurden. Dies bietet den Vorteil, dass die Baukosten geringer ausfallen, weil alle benötigten Teile in mehrfacher Ausführung angeliefert werden müssen. Diese können dann schnell nach demselben Schema verbaut werden. Doch waren die Wohnungen bei dem angespannten Wohnungsmarkt in Köln sofort alle belegt.

Sind Enteignungen eine Lösung?

Doch ändern solch kleine Positiv-Beispiele nichts an der kritischen Situation auf den Immobilienmärkten in allen Großstädten hierzulande. Bezahlbare Lebensräume fehlen an allen Ecken. Mieter müssen teilweise mehr als die Hälfte ihres Einkommens aufbringen. Diese Entwicklung treibt erste Menschen mittlerweile auf die Straßen. In Köln finden mittlerweile regelmäßig Demonstrationen gegen hohe Mieten statt und die Teilnehmerzahlen nehmen zu. Auch in Frankfurt, Hamburg, München oder Berlin gehen zunehmend Leute auf die Straße.

Doch welche Möglichkeiten gibt es, um die Situation auf dem Immobilienmarkt schnell zu verbessern? In Berlin gab es nun einen bürgerlichen Vorstoß. Dort wird nun darüber debattiert, ob man über die Enteignung von großen Immobilienunternehmen die Situation um steigende Mietpreise so radikal entschärfen kann. Grüne, SPD und Linke zeigten sich bisher durchaus aufgeschlossen, was diese Pläne betrifft. Kanzlerin Angela Merkel hat sich allerdings bereits gegen solche Enteignungen ausgesprochen. Doch eine Enteignung von Immobilienunternehmen würde bedeuten, dass die Stadtkassen horrende Beträge an Entschädigungszahlungen aufbringen müssten. Was wiederum die Frage aufwerfen würde, warum man mit diesem Geld nicht bereits viel früher einfach neuen Lebensraum erstellt hat.