Mit einem Umsatzrückgang von rund 37 Prozent im Vergleich zu 2022 schloss der Kölner Büroimmobilienmarkt das Jahr 2023 ab. Die erzielten 200.000 Quadratmeter Vermietungsleistung kennzeichnen ein Jahr, das verhalten begann, im Sommer zwischenzeitlich eine Phase der Nachfragebelebung sah, dann aber von Krisen geopolitischer und lokaler Natur wieder eingeholt wurde. So skizzieren es die Immobilienexperten von Greif & Contzen in ihrem aktuellen Marktbericht.
Unsicherheiten und Risiken, so Greif & Contzen, zwangen Unternehmen, ihre längerfristigen Entscheidungen über Umzüge oder Veränderungen von Bürokonzepten zu vertagen, in einigen Fällen sogar Flächengesuche zurückzuziehen, Mietvertragsverhandlungen abzubrechen und bestehende Verträge infrage zu stellen.
Köln bleibt starker Bürostandort
„Dennoch ist und bleibt Köln ein starker Bürostandort“, sagt Andreas Reul, der bei der Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH den Bereich Büroimmobilien leitet. „Und auch wenn es schwieriger wird, die steigenden Erstellungskosten vor allem im hochwertigen Neubausegment über Mieterhöhungen zu kompensieren, so waren Steigerungen möglich.“ Andreas Reul verweist auf die Spitzenmiete: Diese stieg auf 33,00 Euro pro Quadratmeter. Die Höchstmiete lag bei 35,00 Euro, und die gewichtete Durchschnittsmiete notiert nach 18,50 Euro Ende 2022 jetzt bei 19,60 Euro. Mit dem Nachfragerückgang nahm der Leerstand sukzessive auf rund 280.000 Quadratmeter zu, die Leerstandsquote liegt jetzt bei 3,4 Prozent und entspannt die in Köln über viele Jahre angespannte Situation bei der Verfügbarkeit von Bestandsflächen.
Insgesamt, so heißt es bei Greif & Contzen, besteht kein Grund für Schwarzmalerei. „Wir hatten schließlich eine lange Phase mit hohem Nachfrageüberhang und sehr geringer Leerstandsquote, jetzt konsolidiert sich der Markt“, erläutert Reul. Dazu gehört, dass die Angebotsseite, die viele Jahre lang geringer war als die Nachfrage, jetzt Kostendruck spürt. Die Baupreise sind hoch, die Finanzierungszinsen und Kreditanforderungen sind gestiegen, Genehmigungen dauern nach wie vor lange, was wiederum Kapital in ruhenden Projekten bindet. Die bei Verkäufen erzielbaren Margen werden kleiner und viele Endinvestoren fallen als Käufer für Neubauten aus, da sie mittlerweile auf den Finanzmärkten andere Anlagemöglichkeiten finden. All dies erschwert die Realisierung von Neubauprojekten.
Mit Skepsis, aber auch mit gedämpfter Zuversicht gehen die Experten von Greif & Contzen an die Prognose für die kommenden Monate. Ausgehend von der positiven Annahme einer sich im weiteren Jahresverlauf allmählich wieder etwas verbessernden Konjunktur wird auch für den Kölner Büromarkt mit leicht steigenden Umsätzen gerechnet. „Mit einem stabileren Geschäftsumfeld und mehr Planungssicherheit werden wir Nachholeffekte auf dem Büromarkt sehen“, sagt Andreas Reul. Allerdings zeichnen die aktuellen Konjunkturprognosen für das neue Jahr nach dem Streit um den Bundeshaushalt wieder ein eher skeptisches Bild. Eine rasche Erholung wird es nicht geben, Konjunkturimpulse durch Staatsausgaben wohl auch nicht und – schlimmer noch – weitere Herausforderungen und Unsicherheiten für privatwirtschaftliche Investitionsvorhaben drohen. Zu erwarten ist deshalb, dass Investitionsentscheidungen auch in den kommenden Monaten erst einmal zurückgestellt werden und der Kölner Büromarkt kein neues Spitzenjahr sehen wird. Aber wie gesagt: Köln ist und bleibt ein starker Bürostandort.
Andreas Reul
Autor:
Andreas Reul, Leitung Büroimmobilien
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Dieser Artikel erschien in der Ausgabe DIE WIRTSCHAFT 01 / 2024
Bildquellen
- FriesenQuartier-1: Cornelius Otto
