Büroimmobilien immer weniger gefragt

In ihrem aktuellen Marktbericht skizzieren die Immobilienexperten von Greif & Contzen eine selektive Erholung auf dem Investmentmarkt der Domstadt. Während sich einige Segmente über wachsendes Vertrauen der Investoren freuen können, bleiben andere im Schatten.

Nach zwei Jahren mit sinkenden Investments ging es 2024 wieder aufwärts: Der Umsatz auf dem Kölner Immobilien-Investmentmarkt kletterte über alle Immobiliensegmente hinweg um gut 36 Prozent auf etwa 4,75 Milliarden Euro. Allerdings wurde der fünfjährige Mittelwert von 5,26 Milliarden Euro um eine halbe Milliarde verfehlt, und die Steigerung ging vor allem auf zwei außergewöhnliche Großtransaktionen zurück: Die Stadt Köln erwarb das Nordgelände der Koelnmesse für rund 385 Millionen Euro und das neu gebaute Büroensemble Rossio für gut 270 Millionen Euro.

Nur eine moderate und keine vollständige Erholung also. Außerhalb der von der Stadt initiierten Sondereinflüsse hielten sich institutionelle Käufer und Verkäufer 2024 noch zurück. Zu unsicher waren die Entwicklungen im Markt, den hohe Baupreise, Zinsen und eine schwache Konjunktur bremsten. Und zu unsicher war zudem die geopolitische Lage.

Immer noch herrscht ein hohes Maß an Unsicherheit, aber einige Entwicklungen der jüngsten Zeit haben ein wenig Schwung in den Kölner Immobilienmarkt gebracht. „Die Kaufpreise sind stabil, die Hypothekenzinsen sind niedriger als im ersten Halbjahr 2024, die Inflationsrate ist tendenziell rückläufig, und dass sich Deutschland bei der Wahl überwiegend für die demokratische Mitte entschieden hat, stärkt das Vertrauen der Marktakteure. Es wird ein wenig Aufbruchstimmung spürbar“, so Thorsten Neugebauer, der bei der Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH den Bereich Investment leitet. „Wir sehen derzeit eine schrittweise Verbesserung des Marktes, bei der sich für die kommenden Monate eine steigende Nachfrage abzeichnet.“

Das Vertrauen der Investoren in den Kölner Immobilienmarkt ist derzeit allerdings sehr selektiv. „Der Fokus liegt klar auf Wohn- und Logistikimmobilien“, erläutert Neugebauer. Während diese beiden Segmente auf Investitionsinteresse stoßen, bleiben Büroimmobilien außen vor. Dass Wohnimmobilien weiterhin hoch im Kurs stehen, wundert angesichts des knappen Wohnraums und der anhaltend hohen Nachfrage in Köln nicht. Köln wächst weiter, während die Neubautätigkeit damit nicht Schritt hält. Im Logistiksektor sorgen der wieder wachsende E-Commerce, veränderte Lieferketten, industrielle Transformationsprozesse, Effizienzanforderungen an die Warenverteilung und der Konsumentenwunsch nach kurzen Lieferzeiten für Nachfrage nach neuen Logistikflächen. Nationale und internationale Investoren sehen hier ihre Chancen für längerfristige stabile Anlagen und nutzen diese.

Ältere Büroimmobilien gelten als riskante Anlage

Während Wohnen und Logistik vom stabilen Interesse profitieren, bleibt der Markt bei Büroimmobilien zurückhaltend. Der Hauptgrund: Viele Unternehmen können derzeit ihren Flächenbedarf für die kommenden Jahre schwer abschätzen. Neben der im Vergleich zu Vorjahren wirtschaftlich schwachen Gesamtlage spielt dabei der anhaltende Wandel der Arbeitswelt eine Rolle. Die Verbreitung hybrider und flexibler Arbeitsmodelle hat den Flächenbedarf der Unternehmen verändert, traditionelle Büroflächen werden weniger benötigt. „Der Immobilienmarkt ist ein guter Indikator für die gesamtwirtschaftliche Lage und spiegelt die Stärken und Schwächen Kölns“, sagt Immobilienexperte Neugebauer. „Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien zeigt uns, dass Köln als attraktiver Wohnstandort weiter an Bedeutung gewinnt. Die Zurückhaltung bei Büroinvestitionen weist darauf hin, dass der Veränderungsprozess im Arbeitsmarkt und in der Unternehmenslandschaft noch nicht abgeschlossen ist.“

(Jana Leckel)